房地产能绑架中国经济

光中余 · 发表于 2013-12-5 10:03

土地制度改革往往给中国社会带来巨大变化。半个多世纪以前，我们靠“土改”争取农民，换来了新中国的诞生。但到新中国成立后，我们再次进行社会主义改造，当时人们非常乐观地认为可以“跑步进入共产主义”，就把土地收回去，实行公有制。随后就出现了严重弊端，“大锅饭”现象严重，生产效率低下。于是从上世纪70年代末小岗村的分田到户开始，中国又进行了一轮土地改革，把地再还回去，当然这一次“还”得并不彻底。　　
通过联产承包责任制这种方式，农村生产力得到解放，解决了人民群众的吃饭问题。这一时期，中国改革实际上又分成了两个层面，在农村，主要是实现粮食增产，解决吃饭问题；在城市，则是“在地上画一个圈”，就是建设园区。在某种意义上，中国城市改革是在园区上开始的。小平 “南巡讲话”以后，“科技园区热”兴起，城市建设大大提速。从2003年以来，连续十年，中国房价呈两位数的递增。十年下来，我们的房价涨了十倍。
　
　所以，要回答房地产为什么是盈利的？为什么房地产能绑架中国经济？能绑架地方财政？这些问题，也要从“土地”这个角度理解。
　
　我认为，在中国房地产投资结构中，土地占了60%以上。虽然土地原始成本只有30%，但是拿到开发商那里就能达到60%，如果是别墅，能达到80%。为什么在北京贵的别墅卖到4000万–5000万？其背后，卖的就是土地，是规划，卖的是一个城市的公共资源规划权，卖的是北京甲级医院，卖的是附近大学。所以，从中我们可以看到土地到底绑定了什么。
　　
1975年东京的土地可以把整个美国全买走，北京是不是也要走这样一条道路？我们的土地在投资成本中占到了60%；而美国恰恰与我们相反，它的土地成本并不高，其他却占了60%，这就是问题关键所在。
　　
土地成本为什么占到那么大的比例？是谁创造了土地价值？在我看来，不是开发商，不是政府，而是人民。城市扩张了，科技进步了，经济发展了，人文素质提高了，相当一批农村的优秀分子转移到城市了，于是土地升值了。归根结底，是人民创造了土地价值。但我们的土地，是由地方政府拆与卖的，在某种意义上，地方政府吃了农民的回扣，把地拿过来，而农民不是受益者。
　　
我们每个地方政府都有一种权力，就是规划权。政府卖地，卖的是生地，就是没有开发过的土地。这样，土地的游戏规则就出来了，政府没有给农民足够的补贴。按照原有的土地性质补贴两年，如果原有的土地是荒地，补贴几乎没有；如果原有的土地是住宅，补贴你一套房子算了；如果原有的土地是耕地，补贴你两年。可一年粮食能值多少钱？所以，对土地性质的管理是重中之重。土地卖了，不是因为耕地值钱，而是土地性质变了才值钱。
　　
政府征地的时候，这里用权力管制了土地，而卖地的时候，把土地与规划捆绑，一旦捆绑，土地只涨不跌。这是我们土地改革的症结所在—由不公平的游戏规则造成了土地的只涨不跌。那最大的受益者是谁呢？是买到房子的人，改革开放带来许多红利，其中最可观的红利就是土地红利，而你一旦买了房子，就等于说是捆绑了开发商，开发商绑架了政府，政府绑架了农民，这样，土地的增值效应就传到了买到房子的人。
　　
在我看来，现在已经出现了这样的共识：房地产业不能一股独大，一定要进行房地产调控。我旗帜鲜明支持“限购”。甚至在我看来，可以在适当的时候，把“限购”改成“限售”。存量的房子收税，只要超过一定面积就多持多收，而对新买的房子，不妨15年内不许卖。
　　
春秋战国时期，齐国买鲁国生产的衣服，买了十年，鲁国什么都不干，就是生产衣服，在冷兵器时候，不搞冶金了，不搞粮食了，鲁国富得只剩下钱，结果齐国兵临城下，鲁国就地投降。这个故事告诉我们，单一的产业结构必定出事，所以我们不能靠房地产来支撑经济。我们不愿意看到中国房地产行业成为世界第一大产业，我们希望房地产能健康地发展，房地产产业链能健康地发展。我们绝不赞成房地产行业里的那些保守派、顽固派，那些不愿意推动房地产改革的“假改革主义”。
　　
房地产以及房地产市场已经到了不得不改革的时候，我们不要认为政府干预市场总是有问题的，政府应该调控！为什么？因为我们的房地产行业本来就没有完全市场化。至少50%不是的，因为土地没有完全市场化。
　　
真正的市场化是市长说了不算，市场说了算，市场的资源、供求关系是由买卖决定的，而现在明显不是。